新盤收樓是業主人生大事，但很多人簽完確認書、拿起鑰匙後才發現問題：地台不平、窗框滲水、去水渠堵塞……這些問題若在收樓後才發現，業主需自行承擔維修費用。
根據香港測量師學會統計，2023 年新盤投訴個案中，超過 68% 的問題本可在驗樓階段發現。做好驗樓，不只是保障裝修質素，更是保護自己的法律權益。
本文整理了完整的新盤驗樓清單，涵蓋 60 個常見檢查項目，並提供實用的驗樓技巧，幫助新盤業主在收樓當日把握時機。
什麼是驗樓？為什麼新盤業主必須驗樓？
驗樓（Property Inspection）是指業主在正式辦理收樓手續前，對單位進行系統性的質量檢查。一旦簽署了收樓確認書，發展商的保固責任即告生效，但同時業主也正式確認接收單位，日後追討執修的籌碼大幅減少。
新盤驗樓與二手樓驗樓的主要分別
| 項目 | 新盤驗樓 | 二手樓驗樓 |
|---|---|---|
| 目的 | 確認發展商交付質量是否達標 | 評估物業現況，決定是否購買 |
| 誰負責執修 | 發展商（免費） | 賣方或買方協商 |
| 最佳時機 | 收樓日前安排 | 簽臨約前或成交前 |
| 重點項目 | 結構工程、水電、鋁窗、裝修用料 | 舊有裝修狀況、隱藏損壞、滲水 |
| 處理途徑 | 向發展商提交投訴清單 | 與業主協商或向地產代理投訴 |
重要原則： 驗樓時發現的問題，應在簽署確認書前提交書面投訴清單，要求發展商執修後再簽署。若已簽署收樓確認書才發現問題，部分問題仍可以保養期條款追索，但難度大幅提高。
驗樓前的準備工作
所需工具清單
前往驗樓前，建議準備以下工具：
- 手電筒：照射天花板、角落及隱蔽位置
- 玻璃球或水平尺：測試地台是否水平
- 捲尺：核對單位尺寸及各項訂造元素
- 小型插蘇測試器（可在電器店購買，約 $30–50）：測試所有電插座
- 打火機或香：測試抽氣扇及通風系統
- 樽裝清水：測試去水渠流速及去水情況
- 白色廁紙：貼於牆面標記問題位置，方便拍照記錄
- 相機或手機：拍攝所有問題位置，並記錄時間戳
驗樓時間安排
建議在白天自然光充足時進行驗樓，並預留充裕時間：
- 一房單位：約 1.5–2 小時
- 兩房單位：約 2–2.5 小時
- 三房或以上：約 2.5–3.5 小時
切勿在時間緊迫下草草完成驗樓，發展商代表催促時，業主有權要求足夠時間檢查。
完整驗樓清單：60 個必查項目
一、大廈公共地方（進入單位前）
- 大廈外牆有否裂縫或滲水痕跡
- 電梯運作是否正常，樓層顯示是否準確
- 走廊燈光及緊急照明設備是否運作
- 消防系統（灑水頭、煙霧探測器）是否已安裝
- 信報箱是否分配正確，門鎖是否正常
二、玄關及走廊
- 大門門框是否水平，開關是否順暢
- 大門鎖具是否運作正常，鎖孔有否損壞
- 大門防火功能：門底有否密封條，門框四周是否密實
- 門鐘是否運作
- 走廊地板是否平整，有否鬆脫或空鼓聲響
三、客廳及飯廳
- 地台水平測試（以玻璃球滾動測試，或使用水平尺）
- 牆身是否平整，有否裂縫、凹凸或油漆不均
- 天花板有否裂縫、水漬或油漆脫落
- 所有電插座及開關掣是否運作（使用插蘇測試器）
- 冷氣機安裝位置及出風口方向是否符合設計圖
- 冷氣機試機：製冷功能、遙控、風速調節
- 窗框是否完好，開關是否順暢，有否滲水痕跡
- 玻璃窗有否花痕、裂紋或密封膠老化
- 鋁窗螺絲是否鎖緊，窗框有否鬆動
- 電視天線插座位置是否正確
四、廚房
- 廚房地台防水層及斜水是否正常
- 廚房去水渠：注水測試，確認去水流暢、無異味
- 煤氣爐位置是否預留煤氣喉接駁位
- 抽油煙機喉管是否安裝，通風位置是否正確
- 廚房排水管下方有否滲漏痕跡
- 廚房水龍頭接駁位是否預留
- 洗碗槽位置（若有）去水是否正常
- 廚房窗或抽氣扇是否運作（以香或打火機測試）
- 廚房天花有否油漬或潮濕痕跡
- 廚房插座數量及位置是否符合設計圖紙
五、主睡房
- 地台水平及完整度
- 牆身有否裂縫或凹凸不平
- 窗框防水密封測試
- 主卧電插座數量及位置
- 冷氣出風口及回風口位置
- 入牆式衣櫃（若有）門扇開關是否順暢，鉸鏈是否鬆動
- 主睡房天花燈掣位置
六、其他睡房
- 地台及牆身狀況
- 窗框及玻璃完整性
- 插座及燈掣
七、主浴室
- 浴室去水渠：注水測試，確認 5 分鐘內去水完畢
- 浴室地台防水層：檢查牆角及地台接縫處是否完整
- 浴室地台斜度（水應自然流向去水位）
- 淋浴花灑位置預留及接駁
- 馬桶安裝位置是否穩固，沖水是否正常
- 熱水爐位置預留（若適用）
- 浴室抽氣扇運作是否正常
- 浴室鏡位置（若有）
- 浴室燈掣防水性（應使用防水掣）
- 浴室窗（若有）開關是否正常
八、客廁
- 重複主浴室所有去水、防水及通風測試
- 客廁地台是否與主浴室相同規格
九、露台或工作台（如適用）
- 露台地台防水及去水
- 露台外牆有否滲水
- 工作台洗衣機去水位置
- 工作台窗或欄杆是否穩固
十、電力及弱電系統
- 總電掣箱位置，各迴路標示是否清晰
- 網絡插座（RJ45）及電話線位置
- 對講機及訪客電話系統是否運作
- 緊急求助掣（長者適用單位）是否運作
驗樓常見問題及跟進方法
問題一：地台不平
新盤地台水平誤差允許值一般為每 1.8 米不超過 3mm。超出此標準，業主有權要求發展商執修（免費找平）。
跟進方法： 在問題位置貼上白色膠紙並拍照，記錄位置及程度，在投訴清單上清楚描述，並要求書面確認執修時間。
問題二：鋁窗滲水或螺絲鬆脫
鋁窗問題是新盤最常見投訴之一。收樓時應逐扇測試開關，並用手輕推窗框檢查是否鬆動。
跟進方法： 滲水問題必須在第一次大雨後再次確認，並在保養期內以書面方式向發展商追索。
問題三：去水渠測試失敗
標準測試方法是將去水位封閉，注入至少 5 厘米深的水，靜置 30 分鐘，觀察有否滲漏。之後開封，確認去水流暢、無異響。
跟進方法： 若去水緩慢或有異味，可能是渠道施工問題，應要求發展商疏通及檢查。
問題四：牆壁磁磚空鼓
用硬幣敲擊磁磚，若發出空洞聲（「咚咚」聲）即為空鼓。空鼓磁磚日後可能自行脫落，屬發展商質量問題。
跟進方法： 以膠紙貼上記號並拍照，要求發展商重新鋪設。
是否需要聘請驗樓師？
驗樓師（Property Inspector）是受過專業培訓的人員，可使用儀器（如熱成像儀、濕度計）發現肉眼難以察覺的問題。
自行驗樓 vs 聘請驗樓師
| 自行驗樓 | 聘請驗樓師 | |
|---|---|---|
| 費用 | 免費 | $2,000–$5,000（視乎單位大小） |
| 發現問題的能力 | 較低（受限於工具和經驗） | 較高（儀器輔助） |
| 報告質量 | 依靠個人記錄 | 專業書面報告，可作法律文件 |
| 適合情況 | 單位面積小、個人有建築背景 | 大面積單位、買家自用、有疑慮 |
一般而言，價值 $600 萬以上或面積逾 600 平方呎的新盤單位，建議聘請驗樓師協助。
驗樓後的下一步：裝修前的準備
驗樓完成並待發展商執修後，便是開始籌備裝修的最佳時機。新盤業主建議在以下時間點開始接觸裝修公司：
- 收樓前 1–2 個月：開始收集報價，比較不同裝修公司
- 執修完成後：正式簽署裝修合約
- 申請管業處裝修許可：一般需提前 2–4 週申請
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常見問題
驗樓清單需要自己準備，還是發展商會提供？
發展商通常提供單位平面圖及設備清單，但不會提供驗樓清單。業主應自行準備本文所列的檢查清單，或聘請驗樓師提供更專業的測試。
如果驗樓當日無法完成所有項目，應如何處理？
業主有權要求安排第二次驗樓。切勿在未完成驗樓的情況下簽署收樓確認書。如發展商施加壓力，可記錄相關情況，並諮詢律師意見。
新盤的保養期是多長時間？
根據香港法例，新盤發展商需提供至少一年的保養期，承建商則通常提供六個月至一年不等。保養期內發現的質量問題，業主有權以書面方式要求免費執修。
驗樓後發現的問題，發展商有沒有義務執修？
若問題在收樓確認書簽署前提出，發展商有法律責任負責執修。若在確認書簽署後、保養期內發現，亦可追索，但程序較繁複。建議以掛號信或電郵等書面方式提出投訴，保留記錄。
驗新樓需要帶律師或見證人嗎？
一般情況下不需要，但若擔心與發展商代表有爭議，可帶同懂得建築知識的親友陪同，或預先聘請驗樓師。驗樓師可提供書面報告，具有一定的法律效力。
驗樓清單可以用中文填寫嗎？
可以。書面投訴清單以中文或英文均可，最重要的是清楚描述問題位置（如「主浴室地台靠門邊約 30 厘米處」）、問題性質，並附上拍攝日期的照片。
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