收取一手新樓的完整程序共分六個階段：收到收樓通知書 → 繳付餘款及費用 → 領取鑰匙 → 驗樓及記錄問題 → 提交執修清單 → 跟進執修及開始裝修。
當中最關鍵的一點是：根據《一手住宅物業銷售條例》的相關保養安排，買家一般須於買賣成交日期後 6 個月內，以書面通知賣方單位裝置、裝修物料及設備的欠妥之處，賣方須在合理地切實可行的範圍內盡快自費補救。換言之，6 個月是業主必須把握的法定窗口，而非坊間常說的「一年保養」。
本文按時間順序拆解每個階段應做的事、常見陷阱，以及應在哪一步開始接觸裝修公司。
一、收樓程序的六個階段
階段一：收到發展商的收樓通知書
當項目取得入伙紙（佔用許可證）及滿意紙後，發展商會向買家發出收樓通知書，列明：
- 預定收樓日期（通常給予 14 至 30 天的安排期）
- 需繳付的餘款金額
- 須繳付的各項費用（管理費按金、水電按金、雜費等）
- 收樓當日須帶備的文件
注意事項： 收到通知書後應立即與承造按揭的銀行聯絡，確認按揭提款安排。按揭提款需時，若延誤可能導致無法如期完成交易，並可能觸發罰息或違約條款。
階段二：繳付餘款及相關費用
除樓價餘款外，收樓時一般需要準備的費用包括：
| 費用項目 | 一般範圍 | 備註 |
|---|---|---|
| 管理費按金 | 2 至 3 個月管理費 | 可退還 |
| 特別基金／維修基金 | 約 2 個月管理費 | 通常不可退還 |
| 水費按金 | 數百至逾千元 | 視乎單位類型 |
| 電費按金 | 數百至逾千元 | 中電或港燈收取 |
| 律師費及雜項 | 視乎律師樓收費 | 包括契據登記費 |
| 差餉及地租（預繳） | 按季度計算 | 按實際情況攤分 |
重要： 以上金額會因應屋苑、單位面積及公用事業公司政策而有顯著差異，實際金額以發展商及管理公司發出的通知為準。建議在收樓前兩星期向管理處確認確實金額，以便預留現金流。
階段三：領取鑰匙及單位文件
在完成交易後，業主會取得：
- 單位鑰匙及門禁咭
- 屋苑管理手冊及裝修守則
- 單位設備使用及保養說明書
- 驗樓執漏清單表格（部分發展商提供）
- 保養期條款文件
請務必保留所有文件正本。 屋苑裝修守則會直接影響日後裝修的施工時間、物料運送安排及可否改動間隔，是日後與裝修公司溝通時的必要文件。
階段四：驗樓及記錄問題
這是整個收樓程序中最重要的一環，下一節會詳細拆解。
階段五：提交執修清單予發展商
將驗樓發現的問題整理成書面清單，以可追溯的方式（掛號信、電郵並要求回覆確認、或發展商指定的網上系統）提交。
關鍵時限： 在成交日期後 6 個月內提交。逾期提交，發展商的法定補救責任便可能不再適用。
階段六：跟進執修，然後開始裝修
發展商安排師傅上門執修後，業主應再次檢查確認問題已處理，才正式展開裝修工程。
二、「收樓驗樓同一日」是否可行？
不少業主會問：可否在收樓當日即場完成驗樓？
可以，但並非最理想。 兩種做法的分別如下：
| 收樓與驗樓同一日 | 收樓後另約時間驗樓 | |
|---|---|---|
| 時間壓力 | 高，發展商代表在場等候 | 低，可從容檢查 |
| 光線條件 | 受限於安排的時段 | 可選日間光線充足時 |
| 可帶工具 | 較少，需自行攜帶 | 可帶齊全套工具 |
| 可否請驗樓師 | 可以，但需提早預約配合 | 較易配合驗樓師檔期 |
| 適合情況 | 單位細、業主有相關經驗 | 大部分情況 |
建議做法： 收樓當日先完成交易及領取鑰匙，並作初步檢查（確認單位沒有明顯重大損壞）。之後在一兩星期內另約時間，在日間光線充足時進行詳細驗樓，或安排驗樓師上門。由於法定書面通知期為 6 個月，業主有充足時間從容處理，無須在收樓當日倉卒完成。
三、收樓前驗樓：應檢查甚麼？
必備工具
- 手電筒（照射天花、櫃底及角落）
- 玻璃球或水平尺（測試地台水平）
- 捲尺（核對單位尺寸）
- 插座測試器（測試電插座接線及接地）
- 樽裝清水（測試去水）
- 打火機或線香（測試抽氣扇氣流方向）
- 硬幣（敲擊磁磚，聽是否有空鼓聲）
- 手機或相機（拍照記錄，確保開啟日期時間戳）
- 有色膠紙（標記問題位置）
分區檢查重點
玄關及大門
- 門框是否垂直，開關是否順暢無異響
- 門鎖及門鐘是否運作
- 防火門的密封條是否完整
客廳及睡房
- 地台水平：將玻璃球置於地面，觀察是否明顯滾向一邊
- 牆身是否平整，有否裂縫或批盪不均
- 天花有否裂縫、水漬
- 每個電插座以測試器逐一測試
- 窗框開關是否順暢，螺絲有否鬆脫，密封膠是否完整
- 冷氣試機：製冷、風速、遙控功能
廚房及浴室
- 去水測試：注水後觀察去水速度及有否異味
- 地台斜度：水應自然流向去水位，不應積水
- 磁磚空鼓測試：以硬幣敲擊，留意有否空洞聲
- 抽氣扇氣流方向測試
- 潔具安裝是否穩固，沖水是否正常
- 牆角接縫防水處理是否完整
露台及工作台（如有）
- 地台去水及防水
- 欄杆是否穩固
- 洗衣機去水位預留
記錄方式
每發現一個問題，應：
- 以有色膠紙在問題旁邊標記
- 拍攝近景（問題本身）及遠景（顯示問題在單位中的位置）
- 在清單上以文字描述具體位置，例如「主人房窗台下方靠左約 40 厘米處，牆身有橫向裂縫約 15 厘米長」
描述越具體，執修跟進越順利。 含糊的描述（如「間房有裂」）容易導致師傅上門時找不到問題位置，拖長執修時間。
四、關於保養期的常見誤解
誤解一：「新樓有一年保養」
這是最常見的誤解。根據《一手住宅物業銷售條例》的相關安排，買賣合約須訂明：買家可於成交日期後 6 個月內以書面通知賣方裝置、裝修物料及設備的欠妥之處（而該欠妥之處並非因買家的行為或疏忽造成），賣方須在合理地切實可行的範圍內盡快自費補救。
坊間所說的「一年保養」往往混淆了兩件事：
- 發展商在條例下的 6 個月 書面通知安排
- 個別設備供應商（如電器、熱水爐）自行提供的產品保養，年期由供應商釐定
業主應以買賣合約的實際條款為準，並在收樓後盡早驗樓，不要拖到接近 6 個月才行動。
誤解二：「簽了收樓確認書就不能再追」
簽署收樓確認書後，6 個月的書面通知安排一般仍然適用。不過，已簽署確認書意味著業主已接收單位，部分明顯可見的問題日後較難爭議，因此仍應在收樓初期盡早完成驗樓。
誤解三：「執修要自己付錢」
若屬於條例涵蓋範圍內的欠妥之處，且非因業主行為或疏忽造成，賣方須自費補救。業主無須為此付費。若發展商要求業主付費，應先要求對方以書面說明理據。
五、發展商執修不理想時怎麼辦？
消費者委員會曾就新樓執修問題發表意見，指出執修質素參差是新盤業主的常見困擾。若遇上執修不理想的情況，可循以下步驟處理：
第一步：書面記錄並重新提交 將執修後仍未解決的問題重新拍照，連同原先的投訴記錄，再次以書面方式提交發展商，並列明這是第二次（或第 N 次）提出。
第二步：向管理公司及發展商客戶服務部同時反映 部分情況下，管理公司與發展商的執修隊分屬不同單位，同時反映有助加快處理。
第三步：考慮聘請獨立驗樓師出具報告 獨立第三方的書面評估報告，在與發展商交涉時具有較強說服力。
第四步：向消費者委員會求助 消委會可就消費糾紛提供調解服務。
第五步：尋求法律意見 若涉及金額較大或問題嚴重，可考慮諮詢律師，了解在買賣合約下的權利。
六、收樓後應何時開始裝修？
建議時間線
| 時間點 | 應做的事 |
|---|---|
| 收樓前 1–2 個月 | 開始接觸裝修公司，索取初步報價；閱讀屋苑裝修守則 |
| 收樓當日 | 完成交易、領取鑰匙、初步檢查 |
| 收樓後 1–2 星期 | 詳細驗樓（自行或委託驗樓師） |
| 驗樓後即時 | 提交執修清單予發展商 |
| 執修期間 | 確定裝修方案、比較報價、選定裝修公司 |
| 執修完成確認後 | 正式簽署裝修合約 |
| 動工前 2–4 星期 | 向管理處申請裝修許可 |
為甚麼要等執修完成才簽裝修合約？
如果裝修工程已經展開，單位原狀被改動，日後若發現問題，將難以釐清究竟是發展商的原有問題，還是裝修工程造成的。這會令業主在追討執修時處於不利位置。
例外情況： 若執修項目與裝修範圍完全無關（例如發展商需要更換一扇窗，而業主的裝修不涉及該處），部分業主會選擇並行進行。這種情況下，應事先以書面方式向發展商及裝修公司雙方說明，並拍照記錄動工前的狀況。
七、裝修前必須確認的三件事
1. 屋苑裝修守則
不同屋苑的規定差異很大，應確認：
- 每日可施工時間（常見為週一至六上午 9 時至下午 6 時）
- 不可施工的日子（公眾假期、部分屋苑的特定日子）
- 物料及垃圾的運送路線及時間限制
- 升降機使用申請程序及保護措施要求
- 是否需要繳付裝修按金
2. 哪些工程受法例規管
香港部分裝修工程受法例規管，並非任何師傅都可以施工：
電力工程 根據機電工程署的規定，涉及固定電力裝置的電業工程，必須由註冊電業工程人員進行，並須由註冊電業承辦商承接。註冊電業承辦商只可僱用註冊電業工程人員進行電業工程。業主可要求裝修公司出示相關註冊證明。
涉及建築結構或外牆的工程 屋宇署設有小型工程監管制度，將小型工程按性質、規模、複雜程度和安全風險分為三個級別。制度下的訂明建築專業人士必須是認可人士、註冊結構工程師、註冊岩土工程師或註冊檢驗人員；訂明註冊承建商則必須是註冊一般建築承建商，或合資格進行其獲註冊級別、類型及項目的註冊小型工程承建商。
業主可於屋宇署網站的「搜尋註冊專業人士或承建商」工具，核實裝修公司或其委任的承建商是否確實在註冊名冊之內。
特別提醒： 消費者委員會的研究曾發現，受訪的裝修公司中有相當高比例在建議拆牆時，並未核實牆身的結構性質。拆除結構牆會嚴重影響樓宇安全，業主若計劃改動間隔，務必要求裝修公司先確認牆身性質，並在有需要時委任合資格的專業人士處理。
3. 報價及合約內容
在簽署任何文件及支付任何款項前，應確認報價單已詳列各項工程的規格、用料品牌型號、數量及單價，並確認合約已訂明工期、付款時間表、更改工程的處理程序及保養條款。
常見問題
一手樓收樓程序一般需要多長時間？ 由收到收樓通知書至完成交易領取鑰匙，一般為 14 至 30 天，視乎發展商給予的安排期及買家的按揭提款進度。驗樓及執修則另需時間，視乎問題數量及發展商安排，由數星期至數個月不等。
收樓當日需要帶備甚麼？ 一般包括身分證、買賣合約副本、收樓通知書、律師樓發出的文件、繳付各項按金的支票或付款證明。確實所需文件以發展商的通知書為準，建議收樓前致電確認。
如果收樓當日發現嚴重問題，可以拒絕收樓嗎？ 業主的責任是按買賣合約完成交易，單方面拒絕收樓可能構成違約。正確做法是完成交易，同時將問題以書面形式記錄並提交發展商，循條例下的安排要求補救。若問題極為嚴重（例如單位與售樓說明書嚴重不符），應立即諮詢律師意見。
收樓前驗樓和收樓後驗樓有甚麼分別？ 一手新樓的情況下，驗樓通常在完成交易、取得鑰匙之後進行，因為業主在此之前未必能自由進入單位。真正的分別在於是在收樓當日即場驗，還是另約時間詳細驗。由於法定書面通知期為 6 個月，業主毋須在收樓當日倉卒完成。
一定要請驗樓師嗎？ 並非必須。單位面積較細、業主具備相關知識並願意投入時間的話，自行驗樓是可行的。不過，對於面積較大的單位，或業主不熟悉建築常識的情況，專業驗樓師的儀器（如熱成像儀、濕度計）能發現肉眼難以察覺的問題，其書面報告在與發展商交涉時亦較有說服力。
執修期間可以先做設計和選料嗎？ 可以，而且建議這樣做。設計方案的討論、材料選擇及報價比較都不涉及實體施工，完全可以在等待執修的期間進行，這樣能有效縮短整體時間線。
下一步：開始比較裝修方案
完成收樓及執修後，下一步便是為新居挑選合適的裝修公司。在比較報價之前，建議先閱讀我們關於如何看懂裝修報價單及如何查核裝修公司資格的指南，了解報價單應包含哪些項目，以及有哪些官方渠道可以核實承辦商的註冊資格。
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本文所載法例資訊僅供一般參考，不構成法律意見。個別個案的權利及責任，以買賣合約的實際條款及專業法律意見為準。文中費用範圍為市場一般情況的參考，實際金額按個別項目而定。
